Global Business Network .com
Global Business Network .com

İş Fırsatı / Portföy Detayları


LEFKOŞA’DA YARIM KALAN CAZİP RESİDANCE VE AVM PROJESİ

Ref: G0012

Konum: KKTC

Sektör: Gayrimenkul

Fırsat Türü: Gayrımenkul Geliştirme & Satış

PROJE KONUSU:
Projenin hikayesi

Kıbrıs’ta bir yatırımcı, 5-6 yıl önce Lefkoşa Türk Belediyesi(LTB) ile kat karşılığı “belediyenin arazisi ” üzerine yapılacak projeyle (80 residance ve ofis, AVM ve otopark) ilgili anlaşma yaptı. Arazi, LEFKOŞA merkezde çok iyi bir lokasyondadır. Arazi, yatırımcının kurduğu şirkete devredildi. Arazi karşılığında, projenin AVM bölümündeki(zemin kat) dükkânlarının % 21 ‘nin mal sahibi de LTB olacaktı.
Yatırımcı, projenin finansmanı için ; bir kamu bankasından kredi kullandı , bir miktar yatırımcılara proje üzerinden satışlar yaptı (sat-yap) ve müteahhitlerle de vadeli kontratlar-ileri tarihli çeklerle anlaşarak projenin inşaatını tamamlamayı planlamıştı ancak başarılı olamadı ve şirket çek yasağına girerek proje durdu. Haliyle, alacaklılar da şirketle ilgili mahkemeden ara emirleri –hükümler aldı ve proje yarım kaldı.


PROJE VERİLERİ:
Mali Verileri:

Değerlendirme raporlarına göre projenin % 75’i tamamlanmış durumdadır. Tüm projenin tamamlandıktan sonra varlık değerinin 25,000,000 STG olduğu öngörülüyor.Projenin tamamlanması için gereken kaynak “ 4,5 - 5,2 milyon STG ” dir.
Şirketin taahhütleri ve yükümlülükleri; banka borçları + devlet + müteahhitlere toplam yaklaşık 7,5 milyon STG civarıdır.
Şirket, toplam 80 civarı olan residance ve ofislerden 30 tanesini taksitli ve peşin olarak satmıştır. Bir miktar tahsilat yapmıştır. Yeni yatırımcı, ya (İ) giriş paralarını ödeyerek alım yapanların kontratlarını iptal edecektir, ya da (ii) onlarla anlaşarak devam edecektir.
Şirket sahibi (eski yatırımcı), projeyi-şirketi komple devir etmek için yaklaşık 15 milyon USD( yani 11,5 milyon STG) talep etmektedir .Şu sıralar,bu rakam üzerinden bazı yatırımcılarla görüşmektedir. 15 milyon USD(11,5 milyon STG), şirketin tüm borçlarının, piyasa taahhütlerinin ödenmesi( satış yaptığı ofis-residance sahiplerine bedellerinin geri verilmesi dahil) kapsamaktadır. Tahminimiz, bu rakamın içerisinde bir miktar da kendisinin şirkete koyduğu kaynak ve proje girişimcilik bonusu vardır.

İmar verileri:
Projede 3 bölüm var. Bunlar; “ AVM , Residance ve Ofisler ve Otopark”
Toplam m2 alan;
Ofisler : 4,357 m2
Residance: 5,154 m2
Dükkanlar(AVM) :15,523 m2
Otopark : 26,895 m2

Toplam 50,488 m2 alandır.

Projede, “ 43 adet residance ve 37 adet ofis ” vardır. Tüm bunların satışından beklenen gelir 5 milyon STG dir.
Şirketin AVM kira gelirinden yıllık gelir hedefi : 3,5 milyon EURO’dur.1,5 milyon EURO da LTB’nin dükkan kira geliri olacaktır.



İHTİYAÇ & TEKLİF:
Yatırımcı için Tavsiyemiz;

Şirket-Proje sahibi 11,5 milyon STG’ye devir etmeye hazırdır. Ancak, bu devirin tümü peşin ödenmek zorunda değildir. Bizce, hem banka, hem de müteahhitlere bir miktar ön ödeme yapılarak (2-3 milyon STG) borçlar yeniden yapılandırılabilir. Ayni zamanda daire-ofis satın alanlarla da anlaşılabilir (ya da onlara paraları verilecektir). Zaten, 11,5 milyon STG taahhüdün içerisinde müşterilerden alınan ön ödemeler de vardır.
Projenin tamamlanması için gereken kaynak “ 5 milyon STG ” finansman ya da sermaye-finansman olarak ortaya konulması gerekir.
Tavsiyemiz;
 Yatırımcı 6-7 milyon STG kaynak yaratabilmesi halinde; şirketin önceki taahhütlerini yapılandırarak inşaatı da tamamlayabilir.
 Toplam proje maliyeti 16 milyon STG civarına gelmektedir.Buna karşı yaratılan varlık değeri 25 milyon STG civarı olacaktır.
 Ofis-residance satışlarından normalde 5 milyon STG gelir hedefi var(ama bir kısmı satıldı ve ön ödemeler alındı ve alıcılarla anlaşılacak)
 Yılda da 3 milyon STG civarı kira geliri elde edilecektir.
Buna göre eğer yatırımcı;
11,2 milyon toplam taahhüdü (ki bu taahhütte ofis-residance alanlar parası geri iade ediliyor) ve geri kalan 5 milyon STG inşaat tamamlaması halinde; yani toplam 16 milyon STG maliyet yüklenmesi durumunda;
• Ofis-residance satışından 5 milyon STG alacak
• Ve yılda 3 milyon STG de kira geliri elde edecek.
• Bu durumda ofis-residance satışı sonrası kalan 11 milyonluk kredi(ve sermaye katkısını) ortalama 4 - 5 yılda geri almış olacaktır.
• ROI ve kira çarpanı açısından, İstanbul-İzmir gibi şehirlerdeki projelerinin getirisine göre bu projenin getirisinin oldukça iyi olduğunu düşünmekteyiz.



MENFAAT & PAYLAŞIM:
Proje sahibi şirket hiçbir danışman ve aracıyla münhasıran sözleşme yapmamaktadır. İlgilenen yatırımcıdan LOI aldıktan sonra şirket sahibiyle daha ileri sözleşme yapılacaktır. Proje sahibiyle yaptığımız ön görüşmede % 3-5 civarı devir ücreti üzerinden bir komisyon elde edebileceğimizi tahmin ediyoruz. Ancak, komisyonda net durum yatırımcı LOI ’si sonrasında netleştirilecektir. Yatırımcıyı bulan partnerimizle komisyon eşit paylaşılacaktır.


Portföy İlgilenme ve Bilgilenme Formu
Platformumuzda ilgilendiğiniz portföyümüzle ilgili bize geri dönüş yapmak ve daha ileri düzeyde bilgilenmek isterseniz lütfen bu formu kullanın.

İlgilenme:
Portföyümüzle birlikte sunulan bilgi, veri ve şartlara göre bu iş fırsatıyla ilgilendiğinizi beyan etmenizi ifade eder. Bir bakıma, ilgili portföyümüzle ciddi olarak ilgilendiğinizi gösteren “ niyet mektubu veya istek beyanı ” şeklinde geri bildiriminizi ifade eder.

İlave Bilgilenme:
Portföyümüzle ilgili sunulan veriler, bilgiler dışında ilave bilgi talebi ve /veya sorularınızı ifade eder.

Güvenlik Kodu:
 

Yukarıdaki güvenlik kodunu giriniz!